基本案情

2009年2月，A与B签约合作建房，约定在A的妻子C名下的土地上合建公寓，B负责出资建房42套，建成后，房屋产权归B所有，B可以选择将12套房屋给A或把人民币120万元给A。2009年8月，房屋建成，因土地手续上是C的名字，所以房产证办在了C名下。根据A意愿，B付给A人民币120万元。B打算房屋卖出后，直接由C与购房者办理过户手续。

2009年至2012年，D陆续向B交齐房款13万元，购买了其中一套房屋，并在交房后在其居住，但因房屋所有权人C欲等另外一处房屋建成后一并办理产权事宜，因此D未能与C办理过户手续。2016年8月，买房人D与B签订《房屋买卖补签合同》。

2016年7月，A、C因与E的债务纠纷被河南省郑州市中级人民法院强制执行347万元的财产，A与B合建房屋被查封，因此买房人D所购房屋也被查封。D提出执行异议被驳回后，提出执行异议之诉。

法院判决

法院经审理认为，B建好房屋并向A支付120万元人民币后，处分涉案房屋并收取房款符合双方合作建房的约定。

买房人D已支付涉案房屋购房款，并在法院查封前已入住，实际占有使用该房屋。虽然D与B的房屋买卖合同是在法院查封后补签，但不能否认涉案房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用。

D基于购买占有使用房屋并对这一特定财产享有期待权。E基于与A、C之间的民间借贷形成的一般债权，对A、C名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。二者相比，买房人D对涉案房屋的权益优先于E的普通金钱债权，因此D对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。

法院判决，不得执行该房产。

以案说法

不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人的责任财产范围，异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判断。

买卖房屋易发生纠纷，广大购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性，购买房屋要及时办理不动产登记，即使不能及时登记，也要保存好购房合同、付款凭证、交付凭证及实际居住产生的水、电、气、暖、物业等费用凭证，以避免产生纠纷时因证据不足造成损失。