一、基本案情

2023年6月27日，李某、廖某为清偿债务到南宁某地产经纪公司欲急售两人名下位于南宁市某小区已交付使用但未办理不动产权证的房产及车位（以下统称“案涉房屋”），张某作为地产经纪公司员工接待李某，接待过程中双方一致达成100万元成交的意见，并在当日先后签订地产经纪公司提供的格式版《房屋买卖合同》《补充协议》，约定张某于签订合同之日支付全部房款，买卖双方应共同办理房屋过户登记手续。当日，张某先后通过银行转账方式向李某支付购房款共计100万元，李某向张某交付小区门禁卡及房屋钥匙。此后，张某多次要求李某协助办理房屋过户手续，李某均未能及时办理。

2023年8月21日，李某为办理不动产权登记缴纳房屋契税时发现，在同年8月杨某在诉李某、廖某买卖合同纠纷一案中，申请以500万元为限额保全李某、廖某名下的财产，因案涉房屋仍登记在李某、廖某名下，故该案涉房屋已被法院查封。张某遂以其已于2023年6月27日购买并实际占有案涉房屋为由提出执行异议，请求法院解除对案涉房屋的保全措施。

受诉法院经审查于2024年4月1日作出执行裁定书，裁定张某的异议请求成立。杨某不服，以张某、李某、廖某恶意串通、低价转移财产为由，将三人作为被告向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求准许继续对李某、廖某名下的案涉房屋采取查封措施。

审理期间，法院根据杨某的申请查询了李某的银行流水，未发现李某、张某间存在其他资金往来，同时也向南宁市某区税务局、南宁市不动产登记中心申请调查案涉房屋所在小区2023年6月至7月的二手房成交价格，发现该时段小区并无其他二手房买卖登记情况，但该中心提供了相近时间内该小区两套房屋的交易价格，分别为10413元/m²、12143元/m²。

二、法院审理

法院经审理认为，本案争议的焦点问题在于张某是否对案涉房屋取得了足以排除强制执行的权益。案涉《房屋买卖合同》和《补充协议》签订的时间是2023年6月27日，有支付购房款的手机银行转账电子回单予以佐证，且杨某申请调查的银行流水已排除买卖双方存在其他资金往来的可能，可以认定案涉房屋的买卖时间是在被法院查封之前，且合同合法有效。

案涉小区所在地区的房屋交易价受市场经济形势、交易活跃度等因素影响较大，且是在卖方急于出手并要求买方全款支付购房款的情况下，双方交易的价格8696元/m²虽略低于市场交易价，但不属于明显低于市场价格。

张某已付清购房款，李某和廖某在法院查封前已将小区门禁卡及案涉房屋钥匙交给张某，张某已合法占有该房屋。同时并无证据证明是张某怠于办理过户登记。

综上，案涉房屋的买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院判决驳回杨某的诉讼请求。

三、法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

四、法官提醒

根据《民法典》第二百零八条的规定，不动产经登记才发生物权变动的效力。对于买房人而言，产权过户登记完毕，房屋所有权才依法设定，因此在购买房屋后，应及时要求卖方履行过户义务，否则将有可能出现一房多卖、卖家违约以及房屋被强制执行的风险。

若在现实中确实出现已经支付全部购房款或已按约定支付部分购房款并愿意继续支付剩余价款，已实际占有使用房屋，且并非由于自身原因未能及时办理过户登记，所购房产被法院查封的，可以依据上述法律关于优先保护购房人权利的规定，向法院提出执行异议。